不動産登記

1．不動産登記とは

遺産相続の場面では、遺産の中に不動産が含まれていることが非常に多いです。その場合、「不動産登記」が必要になります。

不動産登記とは、土地や建物などの状態を明らかにしたり、所有者を明らかにしたり、抵当権の設定や内容などを明らかにして外部に表示し、取引を安全に行うことを目的とする表示です。

土地の場合なら土地の種類や面積、番号などと同時に所有者や抵当権の有無などが記載されています。これを見ると、今の土地の状態や所有者や権利設定の有無がわかるので、その土地を買って良いものかどうかや、相手が権利者かどうかなどを判断することができるのです。

相続のとき、特に重要になるのは不動産登記の中でも所有権に関する登記です。

相続が起こると、不動産の所有者は、死亡した被相続人から不動産を相続した相続人に変わるため、所有者の名義変更をしなければなりません。名義変更の不動産登記をしない限り、不動産の所有名義がいつまでも被相続人のままになるため、本当の所有者が誰なのかが外部からわからなくなってしまい、いろいろな不都合が発生します。

このように、遺産相続の際に被相続人から相続人に所有名義を移す登記のことを、相続登記とも言います。

2．相続登記の重要性

相続が起こっても不動産の相続登記をしない場合、どういった不都合があるのか考えてみましょう。

まず、この場合、登記名義を調べても死亡者の名前が書いてあるだけなので、誰が真の所有者かがわかりません。そこで、全くの無権利者が「私の土地です」などと言って、勝手に第三者に売却してしまうおそれがあります。そうなると、相続人は買い受けた人に対して土地の返還請求をしなければならず、大きなトラブルになってしまうでしょう。

また、遺産分割協議をして自分がその不動産をもらうことになったとき、相続登記をせずに放置していると、他の相続人が相続人全員の名義で相続登記をしてしまう可能性があります。この場合、不動産の持分は法廷相続分通りになります。

共有不動産の持分は、売却することが可能ですから、他の相続人が勝手に自分の「持分」（に見える部分）を第三者に売却してしまうおそれがあります。ここで、買い受けた人が先に登記を備えてしまったら、後で返還を求めても返してもらえなくなる可能性もあります。

このように、相続登記をせずに放置していると、いろいろな問題が起こる可能性が高いので、遺産分割協議を終えて自分が不動産を相続することになったら、速やかに不動産の相続登記をしましょう。

3．不動産登記の方法

不動産登記をする方法をご説明します。

このとき、法務局に行って「登記申請書」と必要書類を提出しなければなりません。登記申請書は、法務局に書式があるので、必要事項を記入して作成します。

必要書類は、以下のとおりです。

・被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍すべて
・住民票の除票または戸籍の附票
・相続人全員分の戸籍謄本
・不動産の所有者になる相続人の住民票
・固定資産評価証明書
・相続関係説明図
・遺産分割協議書
・印鑑証明書

相続登記の費用は、固定資産評価額の0.4％の金額です。支払いは、収入印紙を購入して登記申請書に貼り付けて提出する方法で行います。

このようにして登記申請をしたら、登記が受け付けられて、問題がなければ不動産の所有名義が相続人に変わります。そして、法務局から相続人に対し、「登記識別情報」という書類が交付されます。これは昔の権利証のことで、これを持っていると不動産の真の所有者であることを証明できるので、大事にとっておきましょう。

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