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抵当権と相続

1．抵当権とは

相続した不動産に「抵当権」がついていることがありますが、この場合、相続人としてはどのように対処したら良いのでしょうか？

まず、抵当権がどのようなものか理解しておく必要があります。

抵当権とは、不動産に設定する債務の担保権のことです。

たとえば、住宅ローンの場合がイメージしやすいです。住宅ローンを借りるときには、不動産に「担保」を設定しますが、そうすると、債務者が約束通りの支払をしなければ、銀行などの債権者は、担保を実行して、家を競売にかけてしまい、競売による売却金を回収して、住宅ローンの支払いに充てます。このことにより銀行の債権が保全されます。このような不動産に対する担保権のことを、「抵当権」と言います。

不動産に対する抵当権は、自分の借金の担保であることもありますし、他人の借金の担保であることもあります。

たとえば、他人が銀行から借入をしているときに自分の不動産に抵当権を設定したら、その他人が借金支払いをしないとき、銀行が自分の不動産の抵当権を実行して、その不動産を競売で売却してしまいます。
 
 

2．抵当権がついている不動産を相続した場合

被相続人がその所有している財産に抵当権を設定していて、抵当権を抹消しないまま死亡した場合、相続人としてはどのような措置をとれば良いのでしょうか？

この場合、抵当権の設定原因となっている債権がどのようなものかによって、対処方法が全く異なってきます。
 
 

3．被担保債権額が大きいなら、相続放棄も検討すべき

まず、債権の金額に注目しましょう。具体的には、債権の残額と、遺産の評価額全体を比較します。このとき、遺産の評価額よりも債権額が大きければ、遺産をすべて現金化しても、債権を支払いきることができません。そうすると、相続人は自分の財産をもって不足額を支払わないといけないので、不利益が大きくなります。

そこで、遺産の評価額よりも債権（債務）の残額が大きいなら、相続放棄や限定承認を検討すべきです。一見しただけでは遺産の評価額と債務の残額のどちらが大きいかがわからない場合には、共同相続人全員が相談をして、限定承認をするのがおすすめです。
 
 

4．被担保債権額が小さいなら、弁済して抵当権を消すことも可能

次に、債務の額が遺産評価額よりも小さい場合を考えてみましょう。この場合、遺産を現金化したら、抵当権の元となる債務の残額を全額支払うことができますが、抵当権の設定原因となっている債務を完済したら、抵当権を抹消することができるので、相続放棄する必要性は低いです。

ただ、抵当権がついたままでは不動産を売却することができないので、債権者と相談をして任意売却をすすめるか、先に債務の支払資金を用意して抵当権を消してから、不動産の売却をすすめる必要があります。
 
 

5．第三者の債務の抵当に入っている場合の考え方

抵当権の原因となっている債務が、第三者の借り入れである場合がありますが、この場合に第三者が支払いをするかどうかが大きな問題となります。

第三者がきちんと支払をするなら、そのまま不動産を相続しても問題はありません。第三者が支払を終えたときに抵当権を消してもらえるからです。これに対し、第三者が支払をしなくなったら、抵当権を実行されてしまい、不動産は失われます。そこで、遺産分割協議のとき、この第三者による支払いの不確実性のリスクをどのように考えるべきかが問題になります。

第三者の資力や債務の残額などを総合的に評価して、不動産の評価額から債務の分の減額をするのかや、減額するとしたらどの程度減額するのかなどを決めることになります。

自分ではどう判断して良いかわからないなら、弁護士に相談すると良いでしょう。