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借地権

１．借地権とは

借地権とは、建物所有目的で土地を借りる権利のことです。

単に土地を借りているだけでは借地権とは言わず、借地権が認められるためには、「建物所有目的」である必要があります。

たとえば、他人の土地を借りて、その上に自分の自宅を建てて住む場合などが借地権設定の典型例です。居住用の物権に限らず、事業用物件を所有する目的でも借地権設定は可能です。

借地権の設定方法としては、土地賃借権と法定地上権があります。土地賃借権は債権であるのに対し､法定地上権は所有権などと同じ物権の1種です。そこで、法定地上権の方が、土地賃借権よりも借主の立場が強くなります。法定地上権を設定すると、土地所有者にとってあまりに不利になるため、一般的には土地賃借権が利用されています。

また、借地権には、一般の借地権と定期借地権があります。

一般の借地権は、最低30年間の契約期間が定められるもので、契約期間が終了したとき、正当事由がない限り、契約が更新されます。そこで、土地の所有者が契約期間満了時に賃貸借契約を解約しようとしても、正当事由が認められない限りは解約できないので、土地が所有者のもとに戻ることが難しくなります。

これに対し、定期借地権とは、10年～50年以上の契約期間を定め、契約期間が終了したら契約の更新をしない借地権です。更新をしないので、契約期間が満了すると、土地は所有者に返還されます。

土地を借りている人の土地に対する権利のことを「借地権」、土地を貸している土地所有者の権利のことを「底地権」と言います。
 
 

２．借地権の相続

借地権には経済的価値が認められます。地主の承諾があれば、譲渡することも可能です。

そこで、被相続人が借地権を持っていた場合、借地権は相続の対象になります。

借地権が相続された場合、相続人は特別な手続きをとる必要はありません。土地所有者の承諾は不要ですし、賃貸借契約書を書き換える必要もありません。

賃貸借契約において、借主が被相続人になったままでも、相続人は引き続き土地上の建物を利用することができます。

借地権を相続すると、土地の所有者から、契約書の書き換えや承諾料を要求されることがありますが、これらの要求に応じる必要はありませんし、賃料を値上げされることもありません。これらに同意しなくても、借地権契約を解除されるおそれはないので、心配は不要です。

ただ、借地権を相続したら、土地上の建物の登記名義を相続人名義に書き換える必要があります。きちんと相続人名義に書き換えておかないと、借地権の無断譲渡が行われた場合などに買い主に対抗できなくなってしまうおそれがあります。
 
 

３．借地権の評価

借地権には経済的な価値が認められるので、相続税課税の対象になります。

それでは、相続をする場合の借地権の評価はどのようになるのでしょうか？以下では、定期借地権ではない一般的な借地権の基本的な評価方法をご紹介します。

まず、土地の相続税評価は、路線価によって行われます。路線価とは、全国の宅地に面した道路に設定された1平方メートルあたりの単価のことです。そして、全国の土地には、「借地権割合」が決められています。そこで、土地の路線価に借地権割合をかけ算すると、借地権の評価額を算出することができます。

たとえば、路線価が1000万円となっている土地上に借地権を設定している場合、借地権割合が60％なら借地権評価額は600万円（1000万円×0.6）となります。

路線価の設定がない場合には、評価倍率法という方法で土地を評価しますが、この場合には、評価倍率法で計算した土地評価額に借地権割合をかけ算して、借地権の評価額を算出ます。