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不動産を取得して相続税を節税する方法を詳しく解説

遺産相続が起こったら、相続税の支払が必要になるケースがあります。
特に、最近は相続税の基礎控除が引き下げられたため、一般家庭でも相続税の支払いが発生する可能性が高くなっており、相続税節約のための対策を考えておく必要があります。

相続税を節約するための対処法にはいろいろありますが、中でも不動産を取得しておくと、それだけで相続税の節約になることがあります。
今回は、不動産を取得することによって相続税を節約する方法をご紹介します。

1. 相続税の基礎控除について

相続が起こっても、どのような家庭でも相続税の支払いが必要になるわけではありません。

相続税には、基礎控除があるので、遺産の金額が基礎控除の金額を超えない限りは、相続税の支払いは発生しないのです。

相続税の基礎控除は、平成27年1月から大きく引き下げられています。

具体的に見てみましょう。

平成26年12月31日までは、相続税の基礎控除は、

5000万円+法定相続人の数×1000万円

でした。

これに対し、平成27年1月1日からの相続では

3000万円+法定相続人の数×600万円

になったのです。

たとえば、配偶者と子ども3人が相続人担っているケースでは、もともとの制度での基礎控除は、

5000万円+3人×1000万円=8000万円まで、相続税がかかりませんでした。

それに対し、今では

3000万円+3人×600万円=4800万円を超える遺産があると、相続税が課税されてしまうことになってしまいました。

このように、今の制度では、一般家庭でも相続税が課税される可能性がかなり高くなっています。

基礎控除が削減された分、相続税の支払いをなるべく減らすため、相続税節約のための対処方法をとっておくことが重要になります。

2. 相続税の税率

次に、相続税がかかる場合、どのくらいの相続税が課税されるものなのかを見てみましょう。

相続税は、基礎控除を超える遺産の価格分に対して課税されますが、具体的には、以下の表の通りになります。

相続税の税率についても、平成27年の税制改正によって上げられているので、平成27年1月1日以後に起こった相続の場合には相続税の金額が高くなります。

【平成26年12月31日までの場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

3,000万円以下

15%

50万円

5,000万円以下

20%

200万円

1億円以下

30%

700万円

3億円以下

40%

1,700万円

3億円超

50%

4,700万

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

3,000万円以下

15%

50万円

5,000万円以下

20%

200万円

1億円以下

30%

700万円

2億円以下

40%

1,700万円

3億円以下

45%

2,700万円

6億円以下

50%

4,200万円

6億円超

55%

7,200万円

たとえば、遺産の評価額が8000万円で、基礎控除の金額が3600万円の事案では、

(8000万円-3600万円)×20%-200万円=680万円となります。

遺産の評価額が6000万円で、基礎控除の金額が4200万円の事案では、

(6000万円-4200万円)×15%-50万円=220万円となります。

これらの相続税支払いは、相続開始後10ヶ月以内に申告と納税をしなければいけないので、納税のために準備をしておかないと、支払うことができずに困ってしまうこともあります。

相続税支払いに備えておくことは大変重要です。

3. 不動産を取得すると評価額が下がる

相続税の支払いが必要になるときには、何百万円単位のお金が必要になってしまいます。そこで、なるべく相続税を節税する必要があります。

相続税を節税するためには、生前に不動産を取得して、遺産を現金から不動産の形に変えておくことが役立ちます。

その理由を、以下で詳しく解説します。

(1)土地を取得する

相続税の節税のためには、生前に土地を取得しておくことが役立ちます。

それは、現金や預貯金と土地とでは、相続税課税の際の評価方法が異なるからです。

現金や預貯金の場合には、相続税評価は、時価がそのまま適用されます。

これに対し、土地の場合には、相続税路線価によって評価されます。

路線価とは、市街地的な道路に面している宅地の1平方メートル当たりの土地単価のことで、相続税路線価とは、相続税評価を行う際に使う路線価のことです。

相続税路線価によって土地の価格を計算すると、土地の評価額は、市場価格よりも安くなることが多いです。

だいたい市場価格の8割程度の評価額になります。

そこで、現金の形で遺産を残すよりも、土地を購入しておいた方が、相続税課税の際の遺産の評価額を下げることができるのです。

しかも、土地を相続する場合には、小規模宅地の特例があります。

小規模宅地の特例とは、相続する土地が居住等の宅地の場合に認められる相続税評価額の特例です。

具体的には、土地面積が330平方メートルまで、その評価額を80%減額することができます。

土地を賃貸に出している場合には、土地面積が200平方メートルまでの部分について評価額を50%減額することができます。

現金ではなく土地を取得しておくと、そもそも相続税路線価で計算されるので8割程度の評価額になる上、小規模宅地の特例があるため、現金でもっているときと比べて半額以下の評価額になることもあります。

(2)建物を取得する

相続税の節税のためには、生前に建物を取得しておくことも有用です。

相続税課税の際、建物の評価は、固定資産税評価額をもって行われます。

固定資産税評価額は、固定資産税を課税する際の基準になる評価額のことですが、市場価格のだいたい7割程度の価格になります。

そこで、現金ではなく建物を購入すると、相続税の評価額を7割程度に抑えることができるのです。

(3)タワーマンションは相続税節約になる?

相続税の節税には、タワーマンションを購入することも有用だと言われています。

タワーマンションとは、都心などにある高層マンションのことです。

マンションの相続税評価をする際には、マンションの建物の固定資産税評価額と、敷地の分の相続税路線価を合計した金額となります。

タワーマンションは、市場価格は高層階の方が高額になりますが、固定資産税評価額は高層階でも低層階でも面積が同じなら同じ金額になります。

また、タワーマンションは、区分所有者がたくさんいるので、1人1人の敷地権が少なくなり、土地の評価額も低くなることが多いです。

そこで、タワーマンションを購入するとき、高額な高層階の部屋を購入すると、市場価格より大幅に相続税評価額を下げることができるのです。

相続税節税には役立つ考え方なので、是非とも覚えておきましょう。

(4)不動産を賃貸する

相続税節税のために不動産を取得するとき、取得した不動産を賃貸に出すと、さらに相続税節税につながります。

不動産は、賃貸に出している場合、相続税評価が下がります。

土地を賃貸に出す場合には、相続税評価額は、借地権割合の分下げることができます土地上に建物を建てて賃貸に出している場合、借家権割合の分もかけ算する必要があります。

借地権割合は、だいたい60%~70%くらいで、借家権割合はだいたい30%くらいです。

そこで、土地に建物を建てて賃貸している場合、その土地の評価額は

もともとの評価額×(1-借地権割合×借家権割合)となり、だいたいもとの評価額の8割くらいの評価額になります。

次に、建物を賃貸する場合を考えてみましょう。

建物を賃貸に出している場合には、借家権割合の分を減額する必要があります。

そこで、建物の評価額は、

もともとの評価額×(1-借家権割合)になります。

借家権割合は、だいたい30%になるので、多くのケースでは、建物を賃貸に出していると、建物の相続税評価額がもともとの評価額の7割程度になります。

このように、不動産を賃貸に出すと、大きく相続税の評価額を下げることができるので、相続税を効果的に節税したい場合、土地を購入してその上に賃貸アパートを建築するか、もともと賃貸アパート用の物件を購入するなどして、それを賃貸経営に回すと大変効果的です。賃貸マンションを購入する方法でもかまいません。

以上のように、近年相続税の基礎控除が減額されて、相続税対策の必要性が高まっていますが、不動産を購入して遺産を現金から不動産の形に変えておくと、大変効果的に相続税を節税することができます。

相続税対策方法を検討している場合には、是非とも参考にしてください。