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土地貸すと相続税の節税になるって本当？貸宅地の評価方法と注意点

貸宅地とは、他人に貸している土地に、その他人が家を建てている土地のことをいいます。他人に貸している土地であっても、駐車場に利用するなど、家が建てられていない土地は貸宅地には含まれません。
これに対し、土地の所有者が自分の家を建てるなど自由に利用できる土地のことを自用地といいます。

貸宅地では、土地の所有者であっても自由に利用や処分することが制限されることから、自用地に比べ土地の評価額が下がるとされています。ではどの程度、評価額は下がるのでしょうか。
今回は貸宅地の評価方法と注意点について解説します。

１．貸宅地とは

貸宅地とは、他人が建物を所有するために借地権が設定された土地のことをいいます。

よく似た言葉に「貸家建付地」がありますが、これは土地の所有者（地主）が建物を建築して、その建物ごと他人に貸し付けている土地のことをいいます。

つまり、地主が土地だけを所有している場合は貸宅地、土地と建物を所有している場合は貸家建付地ということになります。

これに対し、他人に土地を貸していない土地を自用地といいます。

（1）自用地

Ａさん所有の土地の上に、Ａさんの家が建てられている土地のこと。Ａさんは土地を自由に利用・処分することができます。

（2）貸宅地

Ａさん所有の土地の上に、借地人であるＢさんの家が建てられている土地のこと。

Ａさんの土地には、Ｂさんが建物を所有するための「借地権」が設定されているため、土地の所有者であってもＡさんは、この土地を自由に利用・処分することはできません。

（3）貸家建付地

Ａさんが自分の土地の上に、アパートなどを建築して、このアパートをＢさんなどの他人に貸している土地のこと。

つまり、土地を他人に貸しているわけではなく、土地上の建物を他人に貸しているわけですが、他人が建物を利用している以上、Ａさんは土地や建物を自由に利用・処分することはできません。

貸宅地と貸家建付地のいずれも、土地の所有者は自由に、その土地を利用したり、処分したりすることができなくなるため、自用地に比べて、土地の評価が下がることになります。

ここから貸宅地や貸家建付地を所有することは土地の評価額を下げることになるので、相続税の節税につながると考えられています。

２. 貸宅地の評価方法

では実際に、どの程度、相続税を節税することができるのでしょうか。貸宅地の評価方法と具体例を見ていきましょう。

（1）貸宅地の評価方法

貸宅地には、他人のための借地権が設定されていることから、この借地権に相当する金額だけ土地の評価額が下がることになります。具体的には、下記の計算式により評価額が算出されることになります。

貸宅地の評価額＝自用地としての土地の評価額×（１－借地権割合）

ここにいう借地権割合とは、借地権の割合のことで、地域によって異なり、国税庁のホームページ（http://www.rosenka.nta.go.jp/）に掲載されている路線価図に路線価ともにＡ～Ｇのアルファベットで表示されています。

なお、一般の住宅地ではＣないしはＤで表示されていることが多いことから、借地権割合も６０％ないしは７０％が多いといえます。

（2）具体例で計算してみよう

借地権割合が60％の地域で、自用地として評価額5000万円の土地を人に貸していた場合、この土地の評価額は以下となります。

5000万円×（１－０．６）＝2000万円

つまり、自用地としての評価額より3000万円も評価が下がることになります。

（3）相続税はどの程度、節税できるか

Ａさんの相続人は子Ｂさん、Ｃさんの２人。Ａさんの遺産には自宅（土地３０００万円、建物５００万円）のほか、５０００万円の土地と、預貯金２０００万円があります。

この場合の遺産の総額は１億５００万円。

基礎控除額（３０００万円＋相続人の数（ここでは２人）×６００万円）である４２００万円を引いた６３００万円が相続税の対象となる相続財産となります。

子Ｂさん、Ｃさんが均等に遺産を相続したと仮定した場合、

Ｂさん、Ｃさんともに３１５０万円×２０％－２００万円＝４３０万円ずつを相続税として支払う必要があります。

①自宅に小規模宅地等の特例を適用した場合

自宅の土地３０００万円が８割減額されるので、遺産総額は６００万円＋５００万円＋５０００万円＋２０００万円＝８１００万円が遺産総額となり、基礎控除額を差し引いた３９００万円が相続財産となります。

これを子Ｂさん、Ｃさんが均等に相続した場合、ともに１９５０万円×１５％－５０万円＝２４２万５０００円ずつ（Ｂ，Ｃあわせて４８５万円）を相続税として納める必要があります。

②5000万の更地を他人に貸していた場合

借地権割合が６０％とすると、５０００万円の土地は２０００万円まで評価を下げることができるので、遺産の総額は小規模宅地等の特例の適用を受けた自宅の土地６００万円＋自宅建物５００万円＋貸宅地２０００万円＋預貯金２０００万円＝５１００万円となります。

ここから基礎控除額４２００万円を引いた９００万円が相続財産となり、これを子Ｂさん、Ｃさんが均等に相続した場合は、４５０万円×１０％＝４５万円ずつ（Ｂ，Ｃあわせて９０万円）を相続税として支払えばすむことになります。

つまり、更地を貸宅地にするだけで、３９５万円も相続税を節税できることになります。

３. 貸宅地でも借地権が定期借地権の場合は注意が必要

自用地（更地）に比べて、貸宅地では土地上に設定された借地権の割合に応じて、評価額が下がるため、相続税の節税効果が期待できることを書きました。

しかし、貸宅地だからといって、全ての貸宅地に節税効果が望めるとはいえません。

貸宅地に設定された借地権が「定期借地権」である場合は、相続時に借地権の契約期間がどの程度残っているかにより減額の割合が異なります。

つまり、相続する時期によっては当初期待していたほどの節税効果は得られなくなる可能性があるのです。

（1）定期借地権とは

定期借地権とは、契約で定められた期間のみ土地を貸し出す制度のことをいいます。

通常の借地権では、更新を拒絶するには正当事由が必要とされることから、賃貸借期間が長期間に及ぶため、節税対策のためだけに土地を貸しだすことを躊躇させる要因となっていました。

この点、定期借地権では、契約で定めた期間が経過すれば当然に賃貸借契約も終了することになるので、正当事由や立退料なども不要となり、負担なく他人に土地を貸し出すことができるというわけです。

定期借地権には、借地期間の長さによって

1. 一般定期借地権（借地期間：５０年以上）、
2. 建物譲渡特約付借地権（借地期間：３０年以上）、
3. 事業用定期借地権（借地期間：１０年以上５０年未満）

の３種類に分けられます。

いずれも契約の更新がなく、借地期間の延長もなく、2．の建物譲渡特約付借地権を除いては建物の買取も不要であることから、通常の借地権に比べて、地主の権利が強く保護されています。

（2）定期借地権の評価

定期借地権では地主の権利が強く保護されているといっても、地主の土地の利用は制限されることに変わりはないことから、貸宅地と同様、自用地に比べ土地の評価額は下がります。一般的に、定期借地権の評価額は、自用地の３〜４割程度とされています。

ただし、借地期間の残存年数によって、 減額割合が異なってくるため、注意が必要です。

具体的には、相続が発生した時点で借地期間が多く残っていれば、大幅な減額が期待できますが、借地期間がそれほど残っていない場合は、ほとんど減額されないことになります。

節税対策を検討する場合は、この点に留意して、通常の借地権とするのか、定期借地権にするのかを判断していく必要があります。

まとめ

貸宅地は自用地に比べ土地の評価額が大幅に下がることから、相続税の節税対策として有効といえます。

ただし、土地上に通常の借地権を設定した場合は、高い節税効果が期待できても半永久的に土地が返ってこない可能性があり、かといって定期借地権を設定した場合は、思ったほどの節税効果が望めない可能性があります。

そのため節税対策として更地を貸し出す場合は、専門家に相談した上で、判断するのが得策といえます。