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実家が空き家になる場合の問題点と対処方法を徹底解説
その他
空き家は所有者だけでなく、その周辺に住む人にも多くのリスクを与えます。
空き家といえば昔は特に地方で起こる問題でしたが、今は地方だけでなく、都市部でも空き家が増えてきて問題になっています。
両親が死亡したり、病気になって介護施設に入ったりして実家が空き家になることも多くあり、誰の身にも空き家問題は起こり得る状況です。
では、いざ空き家を所持するようになった場合に、どのような問題が出てくるのでしょうか。また、どう対処していったらよいでしょうか。
今回は、実家が空き家になる場合の問題点と対処方法を徹底解説します。
目次
1．空き家には多くのリスクがある
空き家は大きく分けて、一軒家の場合とマンションの場合があり、それぞれで多くのリスクを抱えています。
では、どのようなリスクがあるのかを種別ごとに見ていきましょう。
（1）実家が一軒家の場合
まずは実家が一軒家の場合にどのようなリスクがあるかを解説します。
①維持費がかかる
実家が一軒家の空き家である場合のリスクで一番大きいものは、維持費がかかることです。
家は、人が住まなくなったときからすぐに老朽化始まるといわれています。
そのため、外壁や屋根は数年に一度メンテナンスが必要です。
もし、定期的なメンテナンスをしないと、瓦が落ちたり、外壁が剥がれたりします。
最悪の場合、落ちた瓦や剥がれた外壁によって、歩行者等にケガを負わせることさえあります。
そうなると多額の治療費や損害賠償が発生します。
また、人が住まない空き家では、害虫や動物が棲みつく場合もあります。
これは地方だけでなく、都会でも起こるようになってきました。
また、そこまでいかなくても、雑草が伸びたり白カビが発生したりするといった問題が起こります。
いざ空き家を利用しようとすると、害虫の駆除や家のクリーニングをする必要があり、多くの費用がかかります。
そのほかにも、ゴミの不法投棄の問題があります。
人が住まずに雑草などが生え放題になっている空き家には、他の人などにごみの不法投棄をされる場合もあります。
この場合も、空き家を利用する際には、産廃業者にごみの処理を依頼することになり多くの費用がかかります。
②行政代執行のおそれ
行政代執行とは、行政が放置し続けると危険な空き家を強制的に取り壊すことをいいます。
もちろん、行政代執行は突然行われるというわけではありません。
あくまで行政が所有者に対して助言・指導、勧告を経ても従わない場合に行われます。
ただし、もし行政代執行が行われれば、その費用はもちろん、そのほかに罰金なども課せられ、すべて空き家の所有者が負担する必要があります。
③固定資産税が高くなる
実家が空き家になる場合のリスクで、必ず出てくるのが固定資産税の問題です。
実は国などの政策により、住んでいる住居がある土地は、特例により他の通常の土地よりも固定資産税や都市計画税が低くなっています。
しかし、そのままにしておくと倒壊する恐れのある住居や、衛生上の問題で周辺住民などの迷惑となっている場合などは、行政から「特定空き家」に認定されます。
「特定空き家」に認定されるとこの優遇措置が受けられなくなり、固定資産税・都市計画税はその土地の面積などによって今までの5倍～6倍程度高くなり、相当の負担となってしまいます。
（2）マンションの一室の場合
次に実家がマンションの一室の場合にどのようなリスクがあるかを解説します。
①維持費がかかる
マンションの一室の場合は、一軒家のように行政代執行やゴミの不法投棄といったリスクはありませんが、マンション独特のリスクがあります。
その大部分が維持費の問題です。
1つ目は、毎月の管理費や修繕積立金です。管理費や修繕積立金は賃貸マンションだけでなく、分譲マンションの一室を自己所有している場合にもかかります。
空き家の場合はそこに住んでいないにもかかわらず、毎月支払わなければならない状況になります。
また、長く放置している場合は部屋の中が傷んでくるため、ふたたび空き家を利用するためには、内装工事や水回りの工事、クリーニングが必要で多額の費用がかかります。
（3）一軒家・マンションの一室で共通のリスク
次に実家が一軒家・マンションの一室で共通のリスクについて解説します。
①保険料
実家が一軒家であれ、マンションの一室であれ、どちらも共通して火災保険や地震保険などの保険を支払う必要があります。
こちらも実家が空き家の場合には、人が住んでいないにもかかわらず支払い続けないといけないものになります。
②光熱費
一軒家、マンション問わず光熱費の基本料金を支払っておくほうがよいでしょう。
ときどき空き家の状態をチェックしに行く必要があります。
掃除などの際、少なくとも電気や水道が使えるようにしておいたほうが便利です。
水道を開栓しておくのは、キッチンや洗面台などの排水トラップに水を貯める意味もあります。
排水トラップのS字型の部分に水を貯めておくことで、下水道を伝ってネズミなど家に侵入するのを防いだり、下水の臭いが部屋に入らないようにしたりする役割があります。
排水トラップの水は1か月ほどで蒸発してしまうので、定期的に水道を開栓する必要があります。
③交通費
実家が一軒家であれマンションの一室であれ、空き家の場合には様子やメンテナンスなどのために、定期的に訪れる必要があります。
実家が自宅から遠く離れている場合は、その交通費などもばかにならない支出となります。
2．空き家の有効活用方法
上述したとおり、実家を空き家にしておくと多くのリスクがあります。
そのリスクを回避するには、空き家を有効活用することを考えましょう。
空き家の有効活用には、売却と賃貸の2つがあります。
ここでは、売却と賃貸2つの空き家の有効活用方法を解説します。
（1）売却
実家が空き家の場合、そのまま放置しておくとリスクが高くなるばかりです。
そのため、空き家の利用を考えていないのであれば、速やかに売却することが一番のリスク回避になります。
（2）実家売却の手順
では、実際に実家を売却するためにはどのような手順を踏まないといけないのか、その流れを見ていきましょう。
①相続で引き継ぐ場合
実家を所有する場合には、親からの相続で引き継ぐ場合も多いでしょう。
その場合は、実家を売却する前に実家の所有者を自分名義に変更する必要があります。
まずは遺産分割協議書を作成します。
実は、相続した不動産を売却するには相続人全員の承認が必要となり、実家を売却するときには、全員の承認が得られていることを証明する必要があります。
通常、相続人全員が遺産分割の協議を決定、承認したという遺産分割協議書を作成し、そこに相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書などを付けて証明します。
遺産分割協議書を作成したら、相続登記を行います。
相続人すべてが承認した遺産分割協議書を作成しても、不動産の所有者が親のままでは売却することができないため、自分自身に名義を変更する必要があります。
相続登記は相続登記申請書を作成したり、必要書類をそろえたりと、多くの手間や専門知識が必要です。
登記の仕方が不明な場合は、あらかじめ弁護士などの専門家に相談したほうが良いでしょう。
また、相続登記には「固定資産税評価額×0.4％」の登録免許税がかかります。
固定資産税評価額とは市区町村などが独自に算出している固定資産の評価額で、その評価額は市区町村から毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。
例えば、記載されている固定資産税評価額が5,000万円の場合は、5,000万円×0.4％=20万円の登録免許税が相続登記の際に必要になります。
②不動産業者に査定の依頼
相続登記が終われば、売却の手続きに移ることができます。
空き家の売却は通常自分で行わず、不動産業者（仲介業者）に依頼します。
売却価額については不動産業者がある程度提示してくれますが、この査定金額は不動産業者によって異なる場合が多いです。
それは不動産業者によって、A業者は一軒家、B業者はマンションというように得意とする物件が違うことや、その地域に独自の販売ルートがある不動産業者があったりするためです。
正しい査定をしてもらうためには、複数の業者に査定してもらいましょう。
また、広告をチェックするなど、自分でもその地域の相場を知っておいた方が良いでしょう。
③状況によって修繕や解体などを行う
売却する地域や不動産の状況により、そのまま売却するよりも外壁などの修繕や内装工事、ハウスクリーニングをしてきれいな状態にした方が、高く売却できることがあります。
また、建物を取り壊して駐車場にしたほうが良いという場合もあるでしょう。
売却に移る前に、不動産業者にどうすれば売れやすいか、または高い値で売却できるかを相談し検討しましょう。
ただし、1つの不動産業者だけの場合は、相場以上の修繕や解体の費用を請求されても気づくことができないので、できるだけ複数の業者に見積もりを依頼して、話を聞くようにした方が良いでしょう。
④売買契約の締結と代金受領後の引き渡し手続き
買主が見つかれば、売買契約を結びます。
売買契約書を作り、売主、買主の署名押印をします。
売買契約書は不動産業者が作成してくれますが、その際、売買契約書には印紙を貼らなければなりません。
印紙代は売買契約書に記載された金額により、以下のように規定されています。
なお、平成30年3月31日までは軽減措置により印紙代が安くなっています。
|
売買契約書の記載金額 |
軽減措置 平成30年3月31日まで |
本則 左記以外 |
|
1万円以上 10万円以下 |
200円 |
200円 |
|
10万円超 50万円以下 |
200円 |
400円 |
|
50万円超 100万円以下 |
500円 |
1,000円 |
|
100万円超 500万円以下 |
1,000円 |
2,000円 |
|
500万円超1,000万円以下 |
5,000円 |
10,000円 |
|
1,000万円超5,000万円以下 |
10,000円 |
20,000円 |
|
5,000万円超 1億円以下 |
30,000円 |
60,000円 |
|
1億円超 5億円以下 |
60,000円 |
100,000円 |
|
5億円超 10億円以下 |
160,000円 |
200,000円 |
|
10億円超 50億円以下 |
320,000円 |
400,000円 |
|
50億円超 |
480,000円 |
600,000円 |
※契約金額の記載のないものは200円
通常、売買契約締結時には手付金のみを受領します。
中間金の受け取りがある場合とない場合がありますが、最終的に清算金の受領と同時に不動産を引き渡します。
不動産の所有者変更は通常買主が行うため、売主は何もする必要はありません。
引き渡しが完了したら、不動産業者に仲介手数料を支払います。
仲介手数料の上限額は、売買金額に対して段階的に割合を変えて算出します。
売買金額のうち、200万円以下の部分に対しては5％、200万円を超えて400万円以下の部分に対しては4％、400万円を超えた部分に対しては3％で手数料を計算し、合算した額が仲介手数料となります。
例えば1,000万円で実家を売却した場合、仲介手数料は以下のようになります。
200万円×5％+200万円×4％+600万円×3％＝36万円
（3）所得税の確定申告
個人は1年間の収益に対して所得税を支払う必要があります。
これは不動産を売却した場合も同様です。
売却して収益がでれば、所得税を納めなければなりません。
サラリーマンであっても、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に所得税の確定申告をして、収益に対する所得税を納付します。
①譲渡所得の計算方法
確定申告では、その所得がどこから発生したのかによって、10の所得に分類します。
例えば、個人でお店をしているなら事業所得、サラリーマンなら給与所得です。
それぞれの所得により利益や税金の計算方法が異なります。
不動産を売却した場合は譲渡所得に分類されます。
では、譲渡所得の計算方法を見てみましょう。
不動産を売却したときは、その利益に対して所得税がかかります。
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得=収入金額－（取得費＋譲渡費用）
収入金額は、不動産の売却金額のことです。
ちなみに精算金の受領が終わり、不動産を引き渡した時点で売却が行われたとみなします。
12月31日時点で手付金や中間金しか受領していない場合は、その年の申告は不要です。
取得費は、不動産の購入代金や司法書士への手数料など不動産を取得するためにかかった費用、譲渡費用は逆に売却するためにかかった仲介手数料や印紙代などの費用です。
相続で引き継いだ実家を売却する場合、取得費になる不動産の購入代金は、相続時の評価額ではありません。
実際に被相続人が購入した時の価格となるので注意しましょう。
ただし、相続した実家となるとかなり前に購入しているため、購入金額がわからないということも多いでしょう。
その場合の取得費は売却金額の5％にすることができます。
また、購入金額が売却金額の5％に満たない時も、同様に取得費を売却金額の5％にすることができます。
では、不動産を売却したときの所得金額の計算を確認したので、次は税金の金額の求め方を見ていきましょう。
譲渡所得は、事業所得や給与所得など他の所得とは別に税金の計算をします（分離課税）。
通常、所得税は所得の金額が高ければ高いほど税率も高くなります。
しかし譲渡所得の場合は、所得の金額にかかわらず税率は一定です。
ただし不動産を所有している期間により税率が異なります。
その税率は以下のとおりです。
- 短期譲渡所得（売却した年の1月1日における所有期間が5年以内の場合）
所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％、合計39.63％ - 長期譲渡所得（売却した年の1月1日における所有期間が5年超の場合）
所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％、合計20.315％
相続で引き継いだ実家を売却する場合の所有期間は相続を受けた日からではなく、こちらも実際に被相続人が購入した日から起算して数えるので、注意しましょう。
②相続税の取得費加算の特例と空き家を譲渡したときの3000万円特別控除の特例
上記で、一般的な不動産を売却したときの税金の計算方法を確認しました。
相続で実家を引き継ぎ、空き家の状況で売却した場合には、税金が節税できる特例があります。
それが、「相続税の取得費加算の特例」と「空き家を譲渡したときの3000万円特別控除の特例」です。
「相続税の取得費加算の特例」とは、相続してから3年以内に売却した不動産については、既に支払った相続税のうち、売却した財産部分にあたる金額を取得費に加えることができる特例です。
例えば、もともと納付した相続税の金額が1,000万円で、引き継いだ相続財産のうち1/10が実家である場合は、1,000万円×1/10=100万円を取得費に加算することができ、その分税金が安くなります。
この特例を受ける場合には、必要書類として所得税の確定申告書に以下の書類を添付して提出します。
- 相続税の申告書の写し
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書
「空き家を譲渡したときの3000万円特別控除の特例」とは、被相続人の居住用の家屋または土地を平成31年12月31日までに売却し、一定の要件に当てはまる場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができるというものです。
一定の要件とは、以下のようなものです。
- 適用期間（相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売却、かつ平成31年12月31日までに売却する）を満たしていること
- 相続開始まで親（被相続人）のみが居住しており、かつ相続時から売却時まで空き家であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された一軒家であること（分譲マンションの1室は当てはまらない）
- 売却代金が1億円以下でかつ一定の耐震基準を満たす家屋であること、もしくは家屋の全部を取り壊して売却していること
なお、この特例を受ける場合には、必要書類として所得税の確定申告書に以下の書類を添付して提出します。
- 譲渡所得の内訳書
- 売った資産の登記事項証明書等
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（家屋を取り壊して売却する場合は不要）
- 売買契約書の写し（売却代金の記載があるもの）
「相続税の取得費加算の特例」「空き家を譲渡したときの3000万円特別控除の特例」のいずれも、特例を受けるための要件や必要書類などがあります。
この2つの特例が当てはまる場合は、有効に利用することで必ず節税になります。
物件の状況などで必要書類などを用意するものが異なるので、相続で実家を引き継ぎ、空き家の状況で売却した場合はできるだけ早く弁護士などの専門家に相談しましょう。
（4）賃貸
実家が空き家の場合、もう1つ有効活用方法が賃貸です。
実家が都会にあるなど比較的借り手が見つかりやすい場合などは、売却より賃貸にした方が良いでしょう。
（5）実家賃貸の手順
では、実際に実家を賃貸にするためにはどのような手順を踏まなければならないのか、その流れを見ていきましょう。
①相続で引き継ぐ場合
実家を売却するときと同じように、実家を賃貸にする前に、まずは実家の所有者を自分名義に変更する必要があります。
所有者が親の状態では、賃貸契約を結ぶことができません。
そのために遺産分割協議書を作成し、相続登記を行います。
売却のところでも述べましたが、相続登記は相続登記申請書を作成したり、必要書類をそろえたりと、多くの手間や専門知識が必要です。
しかし、相続登記をしなければ売却であれ賃貸であれ、実家を有効活用することができません。
登記の仕方が不明な場合は、できるだけ早く弁護士などの専門家に相談したほうが良いでしょう。
また、相続登記には登録免許税がかかるので注意しましょう。
②不動産業者に依頼する
不動産賃貸と不動産売却では不動産業者のかかわり方が異なります。
不動産賃貸では、借り手を探す募集（仲介）業務と、借り手が見つかってからの管理業務があります。
募集（仲介）業務は、賃貸物件の情報を広告したりホームページなどに記載したりして、入居者を探す業務です。
管理業務とは、賃料の受け渡しや入居者の苦情対応、契約更新や退去手続き、物件の清掃などを行う業務です。
どちらも不動産業者を介さず行うことは可能ですが、通常は少なくとも借り手を探す募集（仲介）業務は、不動産業者に依頼します。
実家が遠方にある場合は頻繁に実家に行くことができないので、管理業務も依頼した方が良いでしょう。
不動産業者に依頼する場合は、まず相場を知ることが重要です。
その地域の広告やインターネットなどで相場を調べるほか、複数の不動産業者に査定を依頼し、相場を調べます。
実家を賃貸にする場合は、固定資産税や保険料、管理費などの支出があります。
不動産業者に依頼する前にいくらの賃料であれば、望んでいる利益を得ることができるのかを把握しておくことも大事です。
③状況によって修繕やクリーニングなどを行う
賃貸する地域や不動産の状況により、そのまま賃貸にするより外壁などの修繕や内装工事、ハウスクリーニングをしてきれいな状態にした方が、借り手が見つかりやすい場合があります。
賃貸にする前に、不動産業者にどうすれば借り手が集まりやすいか、または高い家賃で賃貸できるかを相談し検討しましょう。
また契約期間や保証金、更新料などのさまざまな条件についても、不動産業者と相談しておきます。
この際も1つの不動産業者だけでなく、できるだけ複数の業者に話を聞くようにした方が良いでしょう。
④賃貸借契約の締結と引き渡し
借り手が見つかれば賃貸借契約を結びます。
賃貸借契約書を作成し、貸主、借主の署名押印をします。
賃貸借契約書は不動産業者が作成するので、署名押印するだけです。
その際、賃貸借契約書には印紙を貼る必要があります。
印紙代は上記の表を参考にして計算しますが、賃貸借契約の場合は売買契約書と違い、賃料や保証金、更新料などさまざまな金額が記載されていて複雑です。
通常、印紙代は敷金の金額によって判断しますが、状況によって異なることもあります。よくわからない場合は、依頼している不動産業者に聞いてみても良いでしょう。
また、借り手を探す募集（仲介）業務を不動産業者に依頼している場合は、契約完了時に仲介手数料を支払います。
賃貸借契約の仲介手数料の上限は、居住用の建物なら賃料の0.5か月分、その他の建物なら賃料の1か月分と定められています。
念のため覚えておくと良いかもしれませんね。
（6）所得税の確定申告
個人の人は1年間の収益に対して所得税を支払う必要があることは、上述した通りです。不動産を売却した場合は譲渡所得となるので、所得税の確定申告をします。
これと同じように、実家を他の人に賃貸して収益を得る場合は所得税を納める必要があります。
サラリーマンであっても、不動産を賃貸し続ける限りは毎年、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をして、収益に対する所得税を納付します。
①不動産所得
確定申告では、その所得がどこから発生したのかによって、10の所得に分類します。
個人でお店をしているなら事業所得、サラリーマンなら給与所得、不動産の売買なら不動産所得です。
不動産の賃貸をする場合は、これとは別に不動産所得になります。
それぞれの所得により利益や税金の計算方法が異なりますが、不動産所得は基本、事業所得と同じ考え方で、収入から経費を除いた金額が不動産所得の金額になります。
サラリーマンであったり、お店などを経営していたりする場合は、給与所得、事業所得、不動産所得などすべて合算した所得金額に、所得に応じた税率の税金がかかります。
②不動産所得と開業届
上述したとおり、不動産を賃貸して得た所得は不動産所得となり確定申告をしなければなりません。
では、税務署に届け出などは必要ないのでしょうか。
実は開業届を提出しなければなりません。
提出期限は賃貸を開始した日から１か月以内となっています。
開業届の用紙は、国税庁のホームページからダウンロードするか、税務署の窓口でもらう、またはその場で記載して提出します。
開業届には印鑑を押す箇所があるため、税務署で記載して提出する場合には印鑑を用意します。
また、マイナンバー（個人番号）の記載も必要です。
税務署に提出する際、本人確認書類の提示を求められることがあるので、個人番号カードを持っている場合はそのカードを、通知カードしかもっていない場合は、免許証やパスポートも一緒に持参しましょう。
③不動産所得と青色申告
不動産所得は青色申告をすることができます。
青色申告とは簡単に言うと、普段から正確な帳簿付けをすることを条件に、税金を優遇する制度です。
青色申告には65万円控除と10万円控除がありますが、実家の一軒家またはマンションの一室のみを賃貸する場合は10万円控除になります。
10万円控除とは、賃料収入から経費を差し引いた利益から、さらに10万円を控除するというものです。
不動産所得の場合、経費はある程度決まっているので、なかなか節税することができません。
そのため、この10万円控除があることは大きな優遇となります。
青色申告をする場合は、開業届のほかに「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があります。
提出期限は賃貸を開始した日から２か月以内となっています。
通常は開業届と一緒に提出します。
こちらも用紙は、国税庁のホームページからダウンロードするか税務署の窓口でもらう、またはその場で記載して提出します。
青色申告承認申請書には印鑑を押す箇所があるため、税務署で記載して提出する場合には印鑑を用意します。
またマイナンバー（個人番号）の記載も必要です。
税務署に提出する際、本人確認書類の提示を求められることがあるので、個人番号カードを持っている場合はそのカードを、通知カードしかもっていない場合は、免許証やパスポートも一緒に持参しましょう。
実家を賃貸する場合は、確定申告にも気を配る必要があります。
税務署に届け出をしたり、確定申告や税金の計算をしたりする必要もあります。
不動産賃貸の手続きで不安なことがあるときは、弁護士や税理士などの専門家に相談するのも良いでしょう。
まとめ
今回は、実家が空き家になる場合の問題点と対処方法を徹底解説しました。
実家が空き家になる場合には、維持費がかかったり、行政代執行の恐れがあったりと多くのリスクがあります。
しかも空き家のままにしておけばしておくほど、リスクが高くなります。
リスクを回避するためには、できるだけ早く対策することが必要です。
空き家の有効活用には売却と賃貸の2つの方法があります。
空き家を利用する予定がない場合は、できるだけ早く売却しましょう。
実家が都会にあるなど、借り手がすぐに見つかる場合は賃貸にしたほうが良い場合もあります。
空き家や所有者の状況によって活用方法も異なります。
また、相続の場合は登記なども必要ですし、売却、賃貸した後には確定申告も必要です。
1人でこれらすべてに対処するのは困難といえます。
できるだけ早めに弁護士などの専門家に相談し、自分にとって有利な選択ができるようにしておきましょう。
