06-6365-1065
不動産を相続した際の「相続登記」の手続き方法や必要書類などを詳しく解説
相続手続き
親や親族が亡くなって相続が発生した場合、相続財産が金銭のみとは限りません。
もし、相続によって、家や土地などの不動産を相続した場合には、いつまでに、何をすれば良いのでしょうか？
ここでは、不動産を相続した際の手続き方法や必要性など、相続登記について詳しく解説します。
目次
1．相続登記とは
相続登記とは、親や親族の死亡によって土地や家などの不動産を相続した場合、死亡した名義人から相続された不動産の名義を相続人に変更することを言います。
そもそも、不動産は一目で誰の持ち物かがすぐにわかるものではありません。
そのため複数の人が一つの不動産を巡って自分の所有権を主張することも考えられます。
そのような時、法務局で不動産の所有者として登記簿に名前を書いてもらっておけば、他人がいくら自分の不動産だと主張しても自分の権利を主張できるようになるわけです。
これを「登記」と言いますが、相続によって亡くなった人から自分のものになったという事を登記簿に記載する必要があります。
2．なぜ相続登記が必要なのか？
ではなぜ相続登記をしておかないといけないのでしょうか？
上記ですでに触れたように「土地には所有者の名称が書かれている」という事がないため、一つの不動産を巡って複数の人が所有権を争う事があり得ます。
このような事態を防ぐために必要な登記ですが、この他に「相続登記」をしなければどのような事態が想定されるのでしょうか？
（1）相続の複雑化
まずは「相続の複雑化」が挙げられます。
これが一番多いパターンではないでしょうか。
相続が発生すると遺産分割協議を行いますが、これは相続人全員で話し合ってどのように遺産を分けるか話し合うことを言います。
しかし、以前の相続の際、遺産分割協議をせずにいたため、遺産に含まれていた不動産も死亡した人の名義のまま、放置されていたとします。
その場合、放置していた期間が長ければ長いほど、当初の相続人の死亡などより新たな相続が発生した結果、相続人が増えていくという事が考えられます。
話し合う人数が増えれば増えるほど話し合いはまとまらなくなり、訴訟などを起こさなければならない事態にもなりかねません。
（2）「不動産への担保設定」「不動産の売却」が出来ない
もう一つは「不動産への担保設定」「不動産の売却」が出来なくなる、という事も大きなデメリットとしてあげられます。
これらは不動産の名義を登記していないと実現できません。
年々増えていく空き家に対し、税金の面などで国も対策を始めています。
いざ親が住んでいた空き家を処分しようと思っても、相続人の名義で登記がされていないと処分が出来ず、多額の税金を払う事になってしまうかもしれません。
また詳細については後ほど記載しますが、相続登記を行うためには法務局に必要書類を提出する必要があります。
相続登記をせず放っておかれる期間が長いほど、その必要書類を集めるのに大変な手間と時間が必要となります。
既に数回の相続が発生しており、以前の相続人の中にすでに死亡している人が含まれている場合には、必要書類の収集が非常に難しくなります。
これらはデメリットのほんの一例であり、他にも様々な問題が発生する可能性をはらんでいます。
ではこの相続登記はいつまでにやらないといけないのでしょうか？
3．相続登記はいつまでにやるの？
上記のように相続登記をしていないと様々な問題が生じる可能性があります。
では、この相続登記、相続してからいつまでに手続きしないといけないのでしょうか？
実は相続登記に関して法律上、「いつまでにやりなさい。」という期限は定められているわけではありません。
もっと言えば相続登記は義務ではないので、しなくても罪に問われるわけでもありません。
だからと言って「費用もかかるし、面倒くさいからそのままにしておこう」、というのは大きな間違いです。
相続登記をしないままでいると様々な問題が生じる可能性があることは既に述べた通りです。
期限の決まりがなくてもなるべく早く相続登記を済ませるようにしましょう。
4．相続登記の方法とは？
では相続登記はどこでどのように行えば良いのでしょうか？
ここでは、相続登記の方法を説明していきましょう。
（1）相続登記をおこなう場所は？
相続登記は原則として登記をしようとする不動産の所在地を管轄する法務局へ行って手続きをしなければなりません。
管轄については法務局のホームページで確認することが出来ます。
まずは法務局に出向く前に確認しましょう。
参考：管轄のご案内：法務局
相続した土地が必ずしも自分が住んでいる場所と近いところにあるとは限りません。
もし相続した土地が遠い地方にあった場合は、オンラインでも手続きは可能です。
参考：法務省：不動産登記の電子申請（オンライン申請）について
しかし、いくらインターネットが普及したからと言って誰しもがインターネットやコンピューターに詳しいわけでもありませんし、申請までの設定など手間と時間がかかります。
このような場合は相続に詳しい弁護士に相談することが最善策です。
（2）相続登記の必要書類
相続登記を行うためには法務局に提出するための必要書類があります。
ここでは、遺産分割協議書による相続登記に必要な書類をご説明します。
①申請書
法務局所定の申請書を提出します。
フォーマットは下記のURLから今回のケースをクリックすると、ダウンロードができます。
- 被相続人（死亡した人）の死亡した日（戸籍上の死亡日）を記載します。
- 注2 被相続人（死亡した人）の名前を記載します。
- 注3 ここに住民票コードを記載した場合、住民票の写しは提出の必要はありません。
- 注4 相続する持分、相続人の住所、氏名を記載し、押印します。
ここでの押印は認め印で結構です。
（相続人のうちの一人が申請することが出来ますが、申請人として記載がない方には登記識別情報が送付されませんので、注意が必要です。）
またこちらに記載する住所や氏名は住民票の写しに記載の通りに正確に記載します。
また持分は遺産分割協議書の通りに記載します。
- 注5 日中連絡がつく連絡先を記載します。
携帯電話でも構いませんがこれは申請書の記載内容について修正などがあった場合に登記所の担当者から連絡をするためのものですので、それを念頭に置いて記載してください。
- 注6 注7 詳細は②、③にて解説します。
- 注8 登記識別情報の通知を希望しない場合はチェックを入れます。
登記識別情報とは以前の登記済証に代えて発行される12桁の符号です。
登記申請した本人かどうかの確認に使用されます。
- 注9 注10 詳細は⑥にて解説します。
- 注11 登記の申請をする不動産を登記事項証明書の通りに正確に記載します。
- 注12 不動産番号を記載した場合には、土地の所在、地番、地目及び地積の記載はする必要はありません。
申請書が複数枚になった時には、申請書を綴じて、そのつづり目に契印をしましょう。
今回ご紹介したケースの他にも遺言書による相続登記や民法に定められた通りの法定相続割合で相続する場合なども考えられます。
ケースによって必要書類が異なる場合がありますので、相続や相続登記に強い弁護士に相談するのが得策です。
申請書の他にも法務局に提出しなければならない書類があります。
下記に記載するのは申請書の注6、注7に該当する書類となります。
②被相続人（死亡した人）に関連する書類
②-1 出生から死亡までの戸籍謄本
②-2 住民票の除票または戸籍の附票の除票
③相続人に関連する書類
③-1 遺産分割協議の当事者（法定相続人）全員の戸籍謄本
③-2 申請される不動産を相続することになった相続人全員の住民票の写し
（ただし、マイナンバーが記載されていないもの）
なお、この書類は申請書注3部分の住民票コードを記載した場合には提出は必要ありません。
上記③-1、③-2については被相続人の死亡した以後の日付のものを提出します。
④遺産分割協議書
遺産分割を行った相続人全員の印鑑証明書の添付が必要です。
この印鑑証明書は作成後3カ月以内のものでなくても良いです。
⑤相続関係説明図
これは必須の提出書類ではありません。
ただし、相続関係説明図を提出した場合、戸籍謄本などの原本の返却を法務局に依頼する事が出来ます。
⑥申請される不動産の固定資産評価証明書
上記の申請書 注9と注10に記載するための登録免許税の計算を行うために使用されます。
⑦申請される不動産の登記簿謄本
今回は相続登記に必要な書類について説明しました。
他にも相続手続きがある場合、戸籍謄本や除籍謄本などの書類を手続き窓口ごとに用意する必要がありました。
これは相続人にとって大変な手間でしたが、平成29年5月より開始された法定相続証明制度を利用すれば何度も同じ書類を取得せずとも法務局で法定相続情報一覧図に認証文を付した写しを利用することで書類を何度も取得せずに済むようになりました。
この制度はまだ始まったばかりで不明点も多いので、弁護士に相談することをお勧めします。
5．相続登記にはどれくらいの費用がかかるの？
相続登記に必要な書類が整ったら法務局に登記申請に行きます。
上記の必要な書類の部分でも少し触れましたが、不動産の登記を行う際には登録免許税がかかります。
先述の通り、登録免許税の金額は申請される不動産の固定資産税台帳の価格が基礎となります。
税率は相続の場合は1000分の4となります。
税額は
申請される不動産の固定資産税台帳の価額×1000分の4
となります。
この計算式によって算出された金額に100円未満の端数がある場合には切り捨て、また算出された金額が1000円未満である場合には1000円とします。
参考：登録免許税の計算
まとめ
相続登記についてご理解いただけましたでしょうか？
確かに相続登記はご自身でもできますし、申請に関する期限の制限もないため、ついつい後回しにしがちです。
しかし、面倒くさい、登録免許税がかかると言った理由で相続登記を後回しにすると、後でとんでもない問題に直面する可能性はゼロではありません。
相続登記をご自身で行うのは手間と時間、そして提出書類の収集も大変です。
時間の節約や登記の漏れを防ぐためにも相続登記に強い弁護士に相談するのがおすすめです。
