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相続財産に不動産があったときの手続きと登記の流れ
相続人 / 相続財産
相続財産で多くの割合を占めるのは、現金預金と不動産です。
価値や手続きについて、現金預金ならまだわかるけれど、不動産についてはあまりわからないという人も多いのではないでしょうか。
今回はそんな方のために、相続財産に不動産があったときの手続きと登記の流れについて解説します。
1．まずは不動産の評価をしよう
相続した財産は、相続人で分割する必要があります。
もちろん、不動産も分割の対象になります。
しかし、不動産の価値がいくらなのかわからなければ、他の相続財産と合わせてどう分割するかを考えることができません。
そこで、相続財産に不動産がある場合、まずは不動産の評価から行います。
不動産の評価は建物と土地で異なるため、別々に評価する必要があります。
（1）建物の評価
実は建物の評価は難しくありません。
「固定資産税評価額」がそのまま建物の評価額になります。
固定資産税評価額とは、固定資産を持っている人が納める固定資産税を計算する際の基礎となる金額のことで、市町村長など各自治体の長が評価額を決定します。
固定資産税評価額は、毎年、市町村などの各自治体から送られてくる「固定資産税・都市計画税 課税証明書」に金額が記載されています。
その金額が建物の評価額です。
（2）土地の評価
土地の評価は建物の評価に比べると複雑です。
その原因の１つが、いろいろな官庁が評価額を出していることにあります。
主なものは国土交通省が発表する「公示価格」、各都道府県が発表する「基準地価格」、国税庁が発表する「路線価」、各市町村等が発表する「固定資産税評価額」の4つです。
相続人全員が同意すればどの価格を採用するかは自由ですが、相続税の計算で使う価格は路線価であるため、一般的には路線価で計算した金額を使って分割する人が多いです。
ただし、土地の形状などによって計算が複雑になることが多いので、評価額を算出する際は専門家に相談した方が確実でしょう。
2．分割方法を知り不動産の所有者を決定しよう
不動産の価値が決まれば、相続人同士が相談して、不動産をだれが引き継ぐかを決めることになります。
ただし、不動産は評価額が大きくなることや、土地や建物が1つであることから分割の方法も複雑です。
まずは分割方法を確認しましょう。
（1）不動産の4つの分割方法
不動産の分割方法は、不動産や相続人の状況などにより、「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4つから選択することになります。
①現物分割
現物分割は、不動産を物として分ける方法です。
1人の相続人が一軒家などを引き継ぐことはもちろんのこと、土地であれば、分筆して2人以上の相続人で分けるということもできます。
②換価分割
換価分割は、不動産を売却して現金化し分割する方法です。
利用していない場合や遠方にある不動産などは売却してお金に換え、公平に分割することも多いです。
ただし、売却して利益が出ると税金がかかるなどの注意点もあります。
③代償分割
代償分割は、公平な分割のためには複数人で分けなければならない不動産を1人の相続人が相続し、代わりに他の人にその持ち分に該当するお金を支払う方法です。
不動産を手放したくない場合に行うことが多いです。
④共有分割
共有分割とは、その名の通り不動産を共有する分割方法です。
土地を手放さず、相続人同士でお金のやり取りも行いません。
ただし、後に売却や賃貸などをする際に相続人同士でトラブルになる可能性もあります。
また、被相続人と生計を一にしていた相続人がその家や事業の土地などを引き継いだ場合は、評価額が大幅に減額され、相続税の節税になる特例（小規模宅地等の特例）などもあります。
遺産分割の際には、相続税のことも頭に入れながら所有者を決定する必要があります。
遺産分割の協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書に相続人全員で協議したことや、財産の詳細を記載することで、登記や口座凍結解除など相続後の手続きをすることが可能になります。
（2）遺産分割の注意点
遺産分割の4つの方法について説明しましたが、分割の際には注意点もあります。
以下、確認しましょう。
①住宅ローンが残っている物件を引き継いだら？
住んでいる家を相続で引き継ぐことはしばしばありますが、その時に住宅ローンがまだ残っていることもよくあります。
通常、相続では財産だけでなく負債も引き継ぐため、住宅ローンも引き継ぎます。
ただし、金融機関からの住宅ローンの場合はローン契約時に団体信用生命保険に加入していることが多く、契約者が死亡した場合はローン残高と同額の保険が支払われるので住宅ローンを支払う必要はないので安心です。
そのための手続きなどがわからなければ、速やかに弁護士などの専門家に相談しましょう。
②引き継ぎ手が決まらず売却する場合は？
相続では手続きを進める中でいろいろな問題がでてきますが、その1つに不動産を誰が引き継ぐかが決まる前に売却したくなるケースもでてきます。
そうしたことは可能なのでしょうか？
実は、相続人全員で不動産を相続することが可能です。
法定相続分の割合での相続になりますが、相続人全員で相続するという登記「共同相続登記」を行えば、引き継ぎ手が決まらなくても売却することができます。
③登記が面倒でそのままにした場合のデメリットは？
相続した不動産は通常、新しい所有者になったことを相続登記します。
ただし、この相続登記は義務ではないので、被相続人の名義のままにしておくことができます。
では、相続登記しなくてもよいのではないかと思うかもしれませんが、登記が完了していないということは、公的にその相続人の所有物になっていないということです。
所有者が当然受けることのできる権利を受けることができません。
例えばその不動産を売却できなかったり、不動産を担保に融資を受けたりすることができません。
さらに、自分が被相続人となり子供などにその財産を引き継ぐときには、子供などの相続人が前の相続人にさかのぼって、同意を得るなどの手間も発生します。
知らぬ間に他の相続人名義の登記をされていたということもしばしばあります。
そういったことが起こらないように、相続があったらなるべく早く相続登記しましょう。
3．所有者が決まったら相続登記をしよう
所有者が決まり遺産分割協議書も作成したら、次は相続登記をしましょう。
上記でも触れましたが、相続登記にはいつまでにしないといけないという期限はありません。
ずっとせずにほっておくことも可能ですが、そのデメリットが大きすぎます。
そのため、できるだけ早く相続登記をするよう心がけましょう。
ここでは、相続登記の手順を見ていきます。
以降のテキストは階層を調整しました。
（1）必要となる書類
もともと不動産の登記にはさまざまな書類などを用意する必要がありますが、相続登記ではさらにたくさんの書類などが必要となります。
具体的には以下のものが必要です。
①相続人自ら作成するもの
・遺産分割協議書
・相続登記申請書
②市役所など各自治体で取得するもの
・被相続人の住民票の除票
・相続人全員の印鑑証明書
・相続人全員の住民票（マイナンバーの記載のないもの）
・不動産の固定資産評価証明書
③法務局で取得するもの
・不動産の全部事項証明書
④各自治体に確認が必要なもの
・被相続人が出生してから死亡するまでの戸籍謄本すべて
1つの戸籍謄本でどこまで遡れるかは、人それぞれになります。
そのため各自治体で戸籍謄本を確認し、違う戸籍謄本が必要な場合は別の自治体で取得する必要があります。
※遺言書がある場合は、遺言書（自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合は裁判所の検認済のもの）も必要です。
（2）必要となる費用はどのくらい？
相続登記には費用もかかります。
・登録免許税…相続登記をする際に法務局に納める税金です。
金額は固定資産評価額×0.4％です。
・登記事項証明書…1通につき600円
・戸籍謄本発行手数料…数千円程度
・郵送代や交通費などその他の経費
（3）法務局で手続きしよう
必要書類がそろったら法務局で相続登記手続を行います。
手順は以下のとおりです。
①相続登記申請書の作成
まず、相続登記申請書を作成して申請する必要があります。
相続登記申請書とはいわば登記の申込書のようなものです。
相続した日時や相続人の住所、氏名などの情報、不動産の番号、所在などの情報、課税価格などを記載したものを自分で作成して用意する必要があります。
申請書の様式については法務局のHPに様式や記載例が掲載されています。
こちらを基に作成することになります。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html
②法務局の窓口に提出
相続登記申請書と必要書類、登録免許税を用意したら法務局の窓口に提出します。
書類を受け取る窓口と申請を受け付ける窓口が異なる法務局が多いため、注意しましょう。
このときに完了予定日を知らせてくれます。
③補正がある場合は再度、法務局に出向く
法務局の込み具合などで左右されますが、通常1週間～2週間程度で相続登記が完了します。
ただし、相続登記申請書や必要書類などに不備がある場合は、法務局に出向いて修正する必要があります。
不備がある場合は、法務局からあらかじめ連絡があることが多いです。
その時に、訂正印など必要なものがあるかどうか確認しましょう。
補正があるとさらに相続登記の完了までに時間がかかります。
補正時に再度、完了予定日を知らせてくれます。
④相続登記の完了
完了予定日になれば、法務局へ出向き、登記済権利証書（登記識別情報）を受け取ります。
相続登記は自分で行うことも可能ですが、必要書類の数が多く、登記申請書の作成も複雑なため、不備があると何度も法務局に足を運ぶことになります。
できれば、弁護士などの専門家に依頼したほうが良いでしょう。
まとめ
今回は相続財産に不動産があったときの相続の発生から、相続登記完了までの一連の手続をみました。
不動産はその評価額は大きいですが、分割して相続できない、またはしたくないことも多く、分割方法などをめぐってトラブルになることがよくあります。
また、相続登記も必要書類が数多く、登記申請書の作成も複雑です。
かといって相続登記しないでおくと、後でより大きなトラブルを生ずる可能性があります。
トラブルを避けるためにも、できるだけ一連の手続きの早い段階から弁護士などの専門家に相談したほうがよいでしょう。
