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小規模宅地等の特例って何？減額割合や手続き方法について解説
相続税 / 贈与税
親や親族が亡くなって、不動産を相続した！となると、考えるのは相続税の問題ですよね。相続税を払うためにせっかく相続した親の家を売った、なんてことも聞きます。
ところで、小規模宅地等の特例という言葉聞いたことありませんか。
この特例を使えば相続税を計算する際の評価額から一定の割合を減額することが出来ます。
今回はこの小規模宅地等の特例について解説していきます。
目次
１．小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とはどのような制度なのでしょう。
亡くなった方（被相続人）の商売等の事業に使っていた宅地や被相続人が住んでいた宅地等を相続人が相続した、もしくは遺贈された場合、一定の要件を満たせば、その宅地の評価額を減額してもらえるという制度です。
例えば相続した宅地が1億円の評価額だったとしましょう。
相続税を計算する際、宅地の評価額を1億円のままではなく、80%引いた評価額で相続したとして良いですよ、という制度です。
この場合2000万円の価値で相続税の計算が出来るという事になります。
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２．特例の対象となる宅地とは
相続税の計算の際、評価額が80％も減額されるという大きな節税効果のある特例ですので、できれば利用したいという方が多いのではないでしょうか。
ただこの特例の目的は被相続人や被相続人と同一の家計で生計を立てていた親族が使っていた宅地等は、遺族にとって重要な財産であり、その財産に多額の税金が生じることによって遺族の生活が不安定になることを防ぐところにあります。
そのため目的に合致しない相続財産には特例を利用することはできません。
ここではこの特例の対象となる宅地について解説していきます。
この特例は下記いずれかに該当する宅地等であることが必要です。
（1）特定事業用宅地等
特定事業用宅地とは、被相続人が店舗や工場として使用していたり、被相続人を代表者とする同族会社が使用していたりする土地の事を言います。
要件を満たせば400㎡までの土地につき、評価額を80%減額できます。
（2）特定居住用宅地等
相続の開始直前に被相続人が居住していた宅地の事を言います。
その宅地を相続した人により要件が異なっていますが、要件を満たせば330㎡までの土地につき、評価額を80%減額できます。
（3）特定同族会社事業用宅地等
被相続人が個人で所有していた土地を自らが経営する会社に貸し出していた土地について適用できます。
会社の事業に使用されていた土地のうち、400㎡までの土地につき、評価額を80%減額できます。
（4）貸付事業用宅地等
被相続人の所有していた土地が貸付事業に使用されていた場合に適用できます。
ここで言う貸付事業とは「不動産貸付業」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」及び事業と称するに至らない不動産の貸付その他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」を言います。（国税庁ホームページより引用）
この要件に該当する土地のうち、200㎡までの土地につき、評価額を50%減額できます。
上記ではどのような土地が特例の適用の対象となるか、を中心に解説しました。
しかし、特例の適用を受けるにはそれぞれ「誰が相続したか」によっても適用要件が定められています。
例えば（3）特定同族会社事業用宅地について言えば、特例を利用するためには、相続人が相続税の申告期限において、つまり相続開始から10ヶ月経過時点において土地を貸している会社の役員であり、かつ相続した土地を保有している必要があります。
土地の利用形態だけではなく、相続人や相続後の状況等も考慮しないと特例の適用が受けられない可能性もあります。
相続や税金は要件が細かく決められているので、自身で判断せず、弁護士等の専門家に相談するのが得策でしょう。
3．特例が利用できる相続人とは
それぞれの宅地によって適用要件があることをご理解いただけたと思います。
しかし、すでに述べたように相続した宅地が上記の要件の一つに適合するからと言って、この特例が利用できるわけではありません。
特に相続した宅地が居住用であった場合、相続人によって特例の適用可否が決まってきます。ここでは、特定居住用宅地等を例に、特例を利用できる相続人について解説していきます。
（1）被相続人の配偶者
まず、この特例を利用できる相続人として挙げられるのは被相続人の配偶者です。
配偶者が自宅を相続した場合には無条件で特例を利用することが出来ます。
また配偶者は同居であっても別居であっても、また婚姻期間の長短に関わらず特例を利用することが出来ます。
（2）被相続人と同居していた親族
次にあげられるのは被相続人と同居していた親族です。同居というのはもちろん同じ屋根の下に住んでいた、という事ですがこれは住民票等の書類上ではなく実際に同居していた事実が必要です。
ただし、同居の期間は問われません。住民票は同じでも実質別々に暮らしていれば特例は利用できません。
（3）住居が別で同一家計の子供はどうなる？
では、自宅から離れたところで親から仕送りをもらって生活している大学生の子供が居住用宅地を相続した場合はどうでしょうか。
この場合、実態は同居ではないですが親から仕送りをもらっていれば同一生計と判断され特例の適用を受けることが出来ます。
（4）住居が別で賃貸に住んでいる子供はどうなる？
そして最後は自分の家を持っていない子です。
専門家の間では「家なき子の特例」等とも呼ばれています。
これは被相続人と別居をしていて、かつマイホームを持っていない、つまり賃貸に住んでいる子が被相続人の居住用宅地を相続した場合です。
この条件にさえ当てはまれば特例を利用できるかといえばそうではありません。
この場合は、被相続人の配偶者と同居の相続人がいない、という条件をクリアしなければなりません。
つまり被相続人の配偶者が既に死亡していたり、離婚していたりしていて、かつ子供たちもそれぞれ独立し、ひとり暮らしをしていた人が被相続人になったような場合です。
そして独立した子供たちのうち、賃貸で暮らしている子が被相続人の居住用宅地を相続すればこの特例を利用することが出来ます。
ここでは主な条件について解説をしていますが、被相続人配偶者以外は、居住用宅地を取得した人によって要件が異なっています。
国税庁のホームページにも要件が掲載されていますので、一度参照されていはいかがでしょうか。
参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜財産の評価｜国税庁
しかし、普段税金に馴染みのない人には読んですぐに理解するには難しい部分もあります。
また間違った認識で損をしたりすることもあるかもしれません。
自身で判断せず、まずは小規模宅地等の特例に詳しい弁護士や法律の専門家に相談することをお勧めします。
4．小規模宅地等の特例制度利用についての注意点
要件に合えば相続税の計算の際、評価額が80%も減額されるというこの制度。
しかし、要件に合っても特例が利用できない場合があります。
特例を利用する際の注意点について解説していきます。
まず、特例は「土地」にのみ適用されるという事です。建物は適用外です。
また相続開始前3年以内に贈与によって取得した宅地等や贈与の際、相続時精算課税制度を利用した場合についてはこの特例の適用を受けることはできません。
上記で、特定居住用宅地等の相続人について解説しました。
宅地等を相続した後、相続人は相続税の申告期限までその住居に住み、所有していなければいけません。
相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月ですから、相続してすぐに居住用宅地を売却してしまうと特例の適用は受けることが出来ません。
このように節税効果が大きいため利用するためには要件が複雑になっています。
将来的に親の居住用宅地等を相続する可能性がある場合は、ミスをして特例の適用が出来なくなった、という事がないように一度弁護士に相談することをお勧めします。
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5．小規模宅地等の特例制度利用についての手続きについて
特例を利用すると相続税の計算をする際、宅地の用途により、評価額を50%～80％まで減額できるのですから相続税を大きく節税できます。
実際計算してみたら、特例を利用することにより相続税を減額できるだけではなく、相続税自体を支払う必要がなくなった、という方もいらっしゃるかもしれません。
相続税自体を支払わなくても良くなったからと言って、何も手続きをしないでいると特例の利用はできません。税務署に相続税の申告手続きが必要となります。
まず、特例を利用する際には以下の書類を用意します。
- 相続税申告書
特例を利用する際に使用する様式があります。
国税庁のホームページでダウンロードできます。
- 戸籍謄本
被相続人の相続人を確定するために必要となります。
- 遺言書の写し又は遺産分割協議書の写し
遺言書があればその写しを、なければ相続人間で行った遺産分割協議書の写しを添付します。
これにより、宅地を相続する人が正しいか、相続人間で協議が行われた結果か確認します。
- 相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書の写しを提出した場合、それに押印した印鑑が正しいかを判断するために必要となります。
以上が共通して必要となる書類になります。
その他、宅地の種類によって、また被相続人が老人ホームなどの施設に入所していた場合などによって必要書類が異なります。
例えば、特定居住用宅地等の場合は同居の事実を証明するために住民票の写しを提出する必要があります。
また特定同族会社事業用宅地等の場合には、特例の対象となる法人の定款の提出や株主名簿などの提出も必要となります。
相続税申告書をはじめ、添付必要書類は国税庁のホームページで確認することができますので、書類の準備をする際は参考にされると良いでしょう。
しかし、小規模宅地等の特例を利用するために提出する資料は何が必要か明確にするだけではなく、準備も非常に労力がかかります。
ただでさえ、相続税の申告には期限が決まっています。
普段の生活に追われ、ついつい後回しにしてしまう事もあるかもしれません。
自身ですべてをやろうとせず、困った時は相続に詳しい弁護士に相談し、対応をお願いすることも考えてみてはいかがでしょうか。
まとめ
相続税の基礎控除額の変更により、税金を支払う方が多くなりました。
にもかかわらず、このような特例の存在すらご存知ない方もたくさんいらっしゃるのが現実です。
親が一生懸命築いた資産である宅地等を相続したものの、相続税が払えず、相続税を支払うために相続した不動産を売却するとなっては本末転倒です。
しかし、この特例を利用するにあたっては、利用の対象や要件、手続き等も煩雑でわかりにくいうえ、効果的な利用方法もよく分からないというのが本当のところだと思います。
ただでさえ、家族が死亡して精神的に疲れているときに、複雑な税金の事まで抱え込むのは大変な事です。
困った時にはぜひ相続に強い弁護士に相談することをおすすめします。
