06-6365-1065
相続税の節税目的で不動産投資は危険？リスクを最小限に抑える選び方
相続税 / 贈与税
相続税の増税に伴い、節税対策の一つとして不動産投資に注目が集まっています。
なかでもタワーマンションの購入は高い節税効果が期待できるとされていますが、なぜタワーマンションの購入が節税（「タワマン節税」といいます）につながるのでしょうか。
またタワマン節税にリスクはないのでしょうか。
今回は、タワマン節税の仕組みを説明するとともに、今年度から始まるタワマン節税への規制強化と、これまで節税が否認されたタワマン節税の具体例を挙げながら、不動産投資において注意すべき点について解説します。
目次
1．不動産投資がなぜ相続税の節税になるのか
不動産投資が相続税の節税対策として有効であることを述べる前に、まずは相続税の計算方法についてご説明します。
（1）相続税の算出方法
相続税は、相続財産の総額から基礎控除額である３０００万円＋法定相続人の数×６００万円を差し引いた金額に相続税率を掛けることで算出されます。
法定相続人が妻と子ども２人の場合は
３０００万円＋３人×６００万円＝４８００万円までが基礎控除額となります。
つまり、相続財産の総額が４８００万円以下でしたら、相続税はかからないことになります。
では、具体例を挙げて、相続税を計算していくことにしましょう。
Ａさんの相続財産
|
財産 |
金額 |
備考 |
|
現金・預貯金 |
１億円 |
|
|
マンション（自宅） |
６０００万円 |
|
|
死亡保険金 |
８０００万円 |
生命保険金は、５００万円×法定相続人の数まで非課税となります。Ａさんの相続の場合は５００万円×３人＝１５００万円まで非課税となりますので、相続税を計算する際、８０００万円から１５００万円を控除した６５００万円を相続財産として加算することになります。 |
|
借金 |
５００万円 |
①相続財産の総額を計算します。
Ａさん家の相続財産は１億円＋６０００万円＋６５００万円－５００万円＝２億２０００万円となります。
②相続財産の総額から基礎控除額を引きます。
相続税の課税対象となる金額（課税遺産総額といいます）は下記の数式によって算出されます。
Ａさん家の課税遺産総額は
２億２０００万円－（３０００万円＋３人×６００万円）＝１億７２００万円となります。
③各相続人の相続税を計算します。
課税遺産総額を各相続人が法定相続分に応じて取得したと仮定して、各自の相続分を計算します。
法定相続分：配偶者と子が相続人の場合、配偶者の法定相続分は１／２、子の法定相続分は１／２ずつとなります。
子が複数いる場合は、１／２を子の数で按分することになります。
Ａさん家の場合は、妻Ｂさんの法定相続分は１／２、子Ｃさんの法定相続分は１／４、子Ｄさんの法定相続分は１／４となります。
各自の相続分は
妻Ｂさんが１億７２００万円×１／２＝８６００万円
子Ｃさんが１億７２００万円×１／４＝４３００万円
子Ｄさんが１億７２００万円×１／４＝４３００万円になります。
上記で得られた金額を相続税の速算表に当てはめて、各自の相続税を計算します。
相続税の速算表
|
各自が相続する金額 |
税率 |
控除額 |
|
１０００万円以下 |
１０％ |
なし |
|
１０００万円以上〜３０００万円 |
１５％ |
５０万円 |
|
３０００万円以上〜５０００万円 |
２０％ |
２００万円 |
|
５０００万円以上〜１億円 |
２５％ |
７００万円 |
|
１億円以上〜２億円 |
３０％ |
１７００万円 |
|
２億円以上〜３億円 |
４０％ |
２７００万円 |
|
３億円以上〜６億円 |
４５％ |
４２００万円 |
|
６億円以上 |
５０％ |
７２００万円 |
妻Ｂさんの相続税は、８６００万円×２５％－７００万円＝１４５０万円
子Ｃさんの相続税は、４３００万円×２０％－２００万円＝６６０万円
子Ｄさんの相続税は、４３００万円×２０％－２００万円＝６６０万円となります。
④相続税の総額を計算します。
各相続人の相続税を合算して、相続税の総額を計算します。
Ａさん家の相続税の総額は、
１４５０万円＋６６０万円＋６６０万円＝２７７０万円となります。
⑤実際に相続した割合に応じて各相続人の納付額を計算します。
実際に相続した割合が、妻Ｂさんが遺産の４０％、子ＣさんとＤさんがそれぞれ遺産の３０％だった場合は
妻Ｂさんの相続税は ２７７０万×４０％＝１１０８万円
子Ｃさんの相続税は ２７７０万円×３０％＝８１０万円
子Ｄさんの相続税は ２７７０万円×３０％＝８１０万円となります。
⑥控除の適用が受けられる場合は、その分を差し引いて納付額を決定します。
主な控除
|
配偶者控除 |
被相続人の配偶者は、法定相続分または１億６０００万円のどちらか大きい方の額まで相続税が控除されます。 |
|
未成年者控除 |
相続人が未成年者の場合は、１０万円×（相続時から２０歳になるまでの年数）が控除されます。 |
|
障害者控除 |
一般障害者：１０万円×（相続時から８５歳になるまでの年数）が控除されます。 特別障碍者：２０万円×（相続時から８５歳になるまでの年数）が控除されます。 |
Ａさん家では
妻Ｂさんが配偶者控除により、相続税の納付額は0円となります。
子Ｄさんは18歳なので、納付額は、８１０万円－（１０万円×２年）＝７９０万円となります。
子Ｃさんは成人していますので、控除の適用はなく、８１０万円を納付する必要があります。
（2）不動産の相続税の評価額
では、土地や建物の金額はどうやって計算されるのでしょうか。
土地の評価は、市街地であれば、路線価方式、市街地以外であれば、倍率方式で計算されます。
一方、建物の場合は、固定資産税評価額がそのまま評価額となります。
|
土地の評価 |
市街地にある土地 |
路線価方式 |
|
市街地以外にある土地 |
倍率方式 |
|
|
建物の評価 |
固定資産税評価額 |
|
路線価方式：路線価とは、その土地が面している土地につけられた評価額のことです。
当該土地の路線価がいくらになるかは、国税庁のホームページで調べることができます。
実際に相続税の評価額を計算する場合は、路線価の評価額に土地の面積を乗じて計算します。
土地の形状が複雑な場合等は、補正率を掛けることによって調整します。
倍率方式：市街地以外の土地には、路線価が定められていないため、倍率方式によって土地の評価額を計算することになります。
倍率方式は下記で算出します。
固定資産税評価額は、市区町村から年に４回届く、固定資産税納税通知書で確認することができます。
倍率についても、国税庁のホームページで調べることができます。
（3）建物の評価額と節税のしくみ
建物の評価額は、前述した通り、固定資産税評価額によって決定されます。
この固定資産税評価額は、標準的な建築費用の６０％～７０％程度となっているため、例えば１億円で建物を購入すれば、相続税の評価額は６０００万円程度となるので、４０００万円も評価額を下げることができます。
つまり、単に建物を購入するだけでも４割程度、評価額を下げることになるわけです。
さらに、購入した建物を賃貸すれば、大幅に評価額を下げることが期待できるとされています。
建物を賃貸すると、借家権により建物所有者の使用が制限されることから、相続税の評価額も借家権の割合だけ低くなります。
これを「借家割合」といい、全国一律で３０％と定められています。
賃貸された建物（貸家）の評価額は下記の数式で算出されます。
つまり１億円の建物が賃貸されれば６０００万円× （1－0.3）=４２００万円となり、５８００万円も評価が下がります。
|
節税対策 |
相続税の評価額 |
節税効果 |
|
１億円の建物を購入した場合 |
時価の６割程度の固定資産税評価額で建物が評価されます |
現金・預貯金で所持するより４０００万円も低く評価されます。 |
|
１億円の建物を購入し、それを賃貸した場合 |
時価の６割程度の固定資産税評価額で建物が評価され、さらに借地権の割合（30％）分、低く評価されます |
現金・預貯金で所持するより５８００万円も低く評価されます。 |
Ａさん家に置き換えて考えてみましょう。
①Ａさんが生前、１億円の現金・預貯金で建物を購入していた場合
Ａさん家の相続財産は６０００万円＋６０００万円＋６５００万円－５００万円＝１億８０００万円となり、基礎控除額４８００万円を差し引いた１億３２００万円が課税遺産総額となります。
相続税の総額は
妻Ｂさん：（１億３２００万円×１／２）×２５％－７００万円＝９５０万円
子Ｃさん：（１億３２００万円×１／４）×２０％－２００万円＝４６０万円
子Ｄさん：（１億３２００万円×１／４）×２０％－２００万円＝４６０万円
９５０万円＋４６０万円＋４６０万円＝１８７０万円となります。
実際の相続割合に応じた各自の納付額は
妻Ｂさん １８７０万円×４０％＝７４８万円→配偶者控除の適用で非課税
子Ｃさん １８７０万円×３０％＝５６１万円
子Ｄさん １８７０万円×３０％－（１０万円×２年）＝５４１万円となります。
②さらにＡさんが購入した建物を賃貸していた場合
相続財産の総額は
４２００万円＋６０００万円＋６５００万円－５００万円＝１億６２００万円となり、基礎控除額４８００万円を差し引いた１億１４００万円が課税遺産総額となります。
相続税の総額は
妻Ｂさん：（１億１４００万円×１／２）×２５％－７００万円＝７２５万円
子Ｃさん：（１億１４００万円×１／４）×１５％－５０万円＝３７７万５０００円
子Ｄさん：（１億１４００万円×１／４）×１５％－５０万円＝３７７万５０００円
７２５万円＋３７７万５０００円＋３７７万５０００円＝１４８０万円となります。
実際の相続割合に応じた各自の納付額は
妻Ｂさん １４８０万円×４０％＝５９２万円→配偶者控除の適用で非課税
子Ｃさん １４８０万円×３０％＝４４４万円
子Ｄさん １４８０万円×３０％－（１０万円×２年）＝４２４万円となります。
|
１億円を現金・預貯金で所持していた場合 |
１億円で建物を購入した場合 |
１億円で建物を購入し、その建物を賃貸した場合 |
|
|
実際の相続税納付額 |
１６００万円 |
１１０２万円 |
８６８万円 |
上記から、現金や預貯金で建物を購入した場合は、３割程度、購入した建物を賃貸した場合は５.５割程度の節税となることがわかります。
（5）土地の評価額と節税のしくみ
土地の評価額の算定に用いられる路線価は、時価の８割程度に設定されています。
つまり、現金・預貯金で所持するよりも、土地を購入した方が２割程度、評価額を下げることができるというわけです。
また購入した土地に、建物を立てて、その建物を賃貸にだせば、土地自体の評価額をさらに引き下げることができます。
①貸家建付地とした場合
土地上の建物が賃貸されている土地のことを貸家建付地といい、更地や自用地に比べ土地の利用が制限されることから、土地の評価額から一定額、割り引かれることになります。
具体的には下記で算出されます。
借地権割合：地域によって異なりますが、多くの地域で、60〜70％程度とされています。
借家権割合：全国一律で30％です。
賃貸割合：入居率のことです。
例えば５０００万円で土地を購入（土地の評価は８割の４０００万円）し、その土地の上に５０００万円でマンション（固定資産税評価額は６割の３０００万円）を建てたとします（借地権割合は７０％、マンションには１０室部屋があり、１０室全てが入居中）。
土地の評価額は
４０００万円（１－７０％×３０％×１００％）＝３１６０万円となり、現金・預貯金で所持するよりも１８４０万円も低く評価されることになります。
また、更地や自用地として保有するよりも評価額を８４０万円下げることができます。
建物の評価額は
３０００万円× （1－0.3）＝２１００万円となり、現金・預貯金で所持するよりも２９００万円も評価を下げることができます。
また貸家建付地の場合、一定の要件を満たせば「小規模宅地の特例」が適用されるので、面積２００㎡までなら土地の評価額が５割も減額されることになります。
上記の土地が２００㎡とすれば、３１６０万×５割＝１５８０万円となります。
したがって、１億円の現金・預貯金を貸家建付地にすれば、３６８０万円（土地１５８０万円、建物２１００万円）で評価される可能性があるので、最大で６３２０万円も評価額を下げることができます。
このように、現金や預貯金を、不動産の購入（不動産投資）にあてると、大幅な相続税の節税が期待できることになります。
2．タワーマンションへの不動産投資の方が、節税効果が高いと聞いたが本当？
不動産の中でもタワーマンションへの不動産投資が、節税効果が高いとされています。
相続税の算定に際して、マンションの評価額は、敷地と建物に分けて計算します。
そして敷地の評価額は、路線価×面積×持分割合によって算出されます。
タワーマンションが相続税の節税に有効な理由の一つに、この評価額の計算方法が挙げられます。
タワーマンションの場合、中層のマンションに比べ総戸数が多いため、各戸の土地の持分割合が小さくなるため、敷地の評価額を低く抑えることができるのです。
相続税の評価額を抑えることができるのは敷地だけに限ったことではありません。
建物自体も他の物件に比べ、かなり低く評価されます。
具体例で見ていきましょう。
例えば４０階建て、総戸数４００戸、敷地面積４０００㎡のタワーマンションでは、１戸当たりの敷地の持分は４０００㎡×１／４００=１０㎡となります。
路線価が１㎡１００万円とすると、タワーマンション全体の敷地の評価額は４０００㎡×１００万円=４０億円となりますが、１戸当たりの持分が小さいため１戸あたりの評価額は１０００万円まで下がります。
これに建物の評価額を加えても３０００万円～６０００万円程度に抑えることができます。
１億円で販売されているタワーマンションであっても、相続税の評価額は３割程度の３０００万円とされるケースも多く、市場価格と相続税の評価額との差が大きいことも、タワーマンションが相続税の節税効果が高いといわれるゆえんです。
さらに、建物は、同じ面積・間取りであれば、階層に関わらず評価額は同じとなりますが、市場価格は高層階ほど高く設定されています。
つまり、同じタワーマンションであっても、高層階の部屋のほうが、市場価格が高い（＝資産価値が高い）のにも関わらず、固定資産税評価額は同じサイズの低層階の部屋と全く変わらないということになります。
節税対策としてタワーマンションを購入する場合、総戸数の多い大規模タワーマンションであって、資産価値の高い高層階の部屋を購入した方が、相続税の評価額を大幅に下げることができるわけです。
また、購入したタワーマンションを賃貸にだせば、賃貸割合（全国一律で30％）だけ、相続税の評価額を減少させることができます。
例えば、市場価格１億円のタワーマンションの部屋を賃貸すれば、評価額が３０００万円であれば、３０００万円× （１－０．３）＝２１００万円となり、市場価格と評価額の間に７９００万円もの差が出ることになります。
このように、タワーマンションによる相続税の節税（タワマン節税）は、市場価格と評価額とに大きな差が生じることがポイントとなります。
3．２０１８年以降はタワーマンション節税が規制されるって本当？
このようにタワーマンションの購入は、節税効果が高いことから、近年、タワーマンションの高層階の部屋を購入するケースが増えています。
しかし、その一方で高層階の相続税の引き上げが検討されたり、また行き過ぎた節税が否認されたりするなど、タワマン節税を牽制する動きがでてきています。
（1）平成２９年の税制改正によりタワーマンションの高層階の相続税が増税される？
タワーマンションを利用した相続税の節税は、市場価格と評価額の乖離幅があまりに大きいため、税負担の公平性や平等性を損なう危険があります。
そこで、税務署は、タワーマンションの高層階の固定資産税と相続税の引き上げを検討していましたが、平成２９年の税制改正の対象となるのは固定資産税だけで、相続税の増税は見送られることになりました。
税制改正の内容としては、タワーマンション一棟に課税される固定資産税の総額は変えず、同じ床面積であれば、低層階の固定資産税を安くして、安くなった分を高層階の固定資産税に上乗せするというものです。
具体的にはタワーマンションの中階層を基準にして、１階あがるごとに約０．２５％増税し、逆に１階下がるごとに約０．２５％減税することになります。
例えば４０階建てのタワーマンションであれば、最上階で５％増税され、１階では５％減税されます。
固定資産税評価額は、建物の評価額となることから、今回の税改正で、少なからずタワマン節税にも影響がでるとされていますが、改正の対象となるのは平成29年以降に建てられた20階建て以上の新築タワーマンションに限定されているため、タワマン節税を抑止するほどの影響はでないのではと予想されています。
それどころか、既存のタワーマンションの評価額は従来通りとされているので、今回の改正により逆に既存のタワーマンションであれば高層階ほど、固定資産税が有利な物件として付加価値が上がるとの見方が一部ではされています。
（2）行き過ぎた節税は否認される危険性がある
税制改正よりも、タワマン節税で気を付けなければならないのが、行き過ぎた節税行為です。
タワーマンションの購入が相続税を回避するためだけの行き過ぎた節税行為とみなされれば、相続税の申告が否認され、時価で評価される危険性があります。
実際、タワマン節税が否認されたケースを見てみましょう。
入院中の男性が２億９３００万円でタワーマンションを購入しましたが、マンションを利用することなく１か月後に死亡。
５８０２万円を評価額として相続税の申告後、購入金額とほぼ同じ額で売却した事例で、税務署は相続人に対し、評価額を２億９３００万として申告するように求めました。
この事例では、
- マンションの取得時と相続開始時期が近接していること
- 被相続人は認知症を罹患していたことからマンション購入時の被相続人の判断能力に問題があったこと
- 購入金額と相続税の評価額との差が。２億円以上乖離していること
- マンション購入後、男性がマンションを訪れた形跡がないこと
- 相続開始後１年以内に売却していること
などを理由に、タワマン節税が否認されています。
つまり、このケースでは相続人が、単に相続税を回避するために、タワーマンションを購入して、それを相続したようにみせかけたとみなされたわけです。
では、タワマン節税が相続税回避行為とみなされないために、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。
まず、相続間際の購入は避けることです。被相続人が元気で、判断能力があるうちに購入することが大切です。
次に、相続税回避行為とみなされないためには、マンションの購入が単に節税目的のみではダメです。
マンションに入居したり、あるいは購入したマンションを賃貸に出したりと、マンションを使用していることが必要となります。
最後に、相続税申告後にすぐに売却すると相続税回避行為とみなされる危険性があります。
売却するのであれば、相当期間経過後に売却するほうがよいでしょう。
4．リスクを最小限におさえる4つの不動産の選び方
最後に、節税効果の高い不動産の選び方をご紹介します。
（1）戸建てよりもマンション
相続税の評価額を抑えるには、戸建てよりも敷地面積の小さい、マンションを選ぶとよいとされています。
例えば、同じ金額の戸建てとマンションの相続税を考えてみましょう。
マンションの場合は戸数がある分、一戸あたりの土地面積は狭くなるので、それだけ土地の評価額を下げることができます。
つまり、購入金額が同じであっても、戸建てとマンションでは、土地の評価額が下がる分マンションの方が相続税の節税に効果があるわけです。
なかでも総戸数の多いタワーマンションを選べば、１戸あたりの持分割合が小さくなるので、敷地の評価額を大幅に引き下げることができます。
タワーマンションを購入する場合は、住宅地エリアの容積率が小さいものを選ぶと、１戸あたりの持分が小さくなるので、節税効果が得られやすいと言われています。
また、戸建てに比べ、マンションは資産価値が下がりにくいという利点があります。
一般的に戸建ての耐用年数は３０年前後、マンションの耐用年数は５０年前後と言われています。この期間を過ぎると資産価値がゼロになるため、戸建てに比べマンションの資産価値は下がりにくいと考えられています。
ただし戸建ての場合、建物の資産価値がゼロになっても、土地の資産価値は残るため、老朽化した建物を取り壊して更地として売却するなどの利用方法もあります。
一方、マンションの場合、土地については自分が有する持分の割合しか保有していないことから、土地の評価は期待できません。
そのため、将来的に売却を希望する場合は、資産価値の下がりにくいマンションを選ぶ必要があります。
（2）都心部にあるマンション
都心部にあるマンションで、利便性の高い駅近のマンションであれば、需要が安定しているため資産価値が下がりにくく、買い手がつきやすいといわれています。
仮に買い手がつかなくても、賃貸のニーズは十分にあるので、収益物件として運用できる可能性があります。
（3）タワーマンション
今年から新築のタワーマンションの高層階について固定資産税の引き上げが行われていますが、そのことを考慮しても、タワーマンションを購入する場合は、依然、高層階の部屋が、資産価値と評価額との差が最も大きく、節税効果が高いと考えられています。
また、通常タワーマンションは都市部の利便性の良い場所にあり、眺望もよく、耐震性に優れ、防犯面での安全性にも配慮されていることから、売却する際に買い手がつきやすいというメリットがあります。
つまりタワーマンションの高層階を購入すれば、相続税の評価額を低く抑えられるだけでなく、市場価格の高さをいかして高額で売却できる可能性が十分あるというわけです。
ただし、相続後すぐに売却するのは相続税回避行動とみなされる危険性があるため禁物です。
（4）賃貸経営ならワンルームマンション
購入後の不動産で、賃貸経営をする場合は、ファミリータイプよりも単身者向けワンルームマンションを選べば、入居者が見つかりやすく空き室リスクを低減することができます。
また、ファミリータイプに比べ、リフォームやメンテナンス費用を抑えることができるという利点もあります。
まとめ
不動産投資は相続税の節税に効果を期待できますが、他方においてタワマン節税に対する規制が強化されつつあり、また行き過ぎた節税は相続税回避行為とみなされ否認される危険性もあります。
こうしたリスクを十分に考慮したうえで、不動産投資を行うことが必要です。
